Tontin lohkomisesta ja hallinnanjakosopimuksesta

["Eräs"]

Hei,

löytyykö täältä ketään, joka olisi pistänyt myyntiin pienen rakennuspaikan kaupungin keskustasta tai tunnetteko näin tehneitä? Miten on mennyt kaupaksi ja miten on käynyt rakennuslupien kanssa? Ihan kiinnostuksesta kyselen.

Olemme mahdollisesti ostamassa lähes ydinkeskustassa olevaa taloa. Tontti on keskustatontiksi iso, noin 800 neliötä. Talo sijaitsee kadun reunassa ja suojaisella pihalla on 100 neliön piharakennus. Mietimme, että taloudellisista syistä voisimme jossain vaiheessa purkaa huonokuntoisen piharakennuksen ja hakea rakennuslupaa samalle paikalle pienelle 60-90 neliön omakotitalolle. Möisimme rakennuspaikan n. 300 neliötä joko rakennusluvan kera tai jopa niin, että rakennamme talon valmiiksi ja myymme sitten kokonaisuuden. Tontilla ei ole ennakkotietojemme mukaan virallista maksimirakennusoikeutta. Kaava on A, joka sallii useita asuntoja tontilla.

Entä mites on tontin jakamisen kanssa. Kumpi on järkevämpää: tontin jakaminen virallisesti kahdeksi eri tontiksi vai jakaminen hallinnanjakosopimuksella? Mitä eroa noilla kahdella tavalla on käytännössä?

 

[iso tontti?]

No kyllä varmaan joku pykälä löytyy paikkakuntanne tontin minimikoosta, itse en 800 neliöistä tonttia lähtisi jakamaan, olipa rakennukset sijoitettu miten tahansa.

Kannattaa kaupungin rakennusvirastosta kysyä miten asiassa voi toimia.

 

[vierasta]

Kannattaa selvitellä asia viranomaisten kanssa. Eikä enää puhuta omakotitaloista, vaan erillistaloista niin pienellä tontilla- jos aiot toteuttaa suunnitelmasi.

 

[ap....]

No kyllä varmaan joku pykälä löytyy paikkakuntanne tontin minimikoosta, itse en 800 neliöistä tonttia lähtisi jakamaan, olipa rakennukset sijoitettu miten tahansa.

Kannattaa kaupungin rakennusvirastosta kysyä miten asiassa voi toimia.

Joo, tiedustelu on jo lähtenyt vetämään, mutta henkilö, joka näihin kyselyihin vastaa, on lomalla ja malttamattomana kaikkea pohdimme.

Meillä ei ole erityistä tarvetta pihamaalle: lähellä on paljon puistoja ja olemme aina asuneet tiiviisti (kerrostalossa ja rivitaloissa). Kyse on kompromisseista: kohde on meille riskipelkoisille hiukan kovahintainen, mutta talo on aivan huippu meille - samoin sijainti. Emme hinkua naapureita samalle tontille, mutta kustannussyistä tuohon ratkaisuun voisimme päätyä.

Kun katsoo esim. etuovella myynnissä olevia tontteja, niin kyllä siellä lähdetään jostain 250 neliöstä ja 300-400 neliötä on esim. pääkaupunkiseudulla aika yleinenkin tontti- tai rakennuspaikkakoko. Meidän haavekohteemme sijaitsee vähän "keskisuurta pienemmän" kaupungin keskustassa. Kävelykadulle olisi matkaa 400 metriä.

 

[ap....]

Kannattaa selvitellä asia viranomaisten kanssa. Eikä enää puhuta omakotitaloista, vaan erillistaloista niin pienellä tontilla- jos aiot toteuttaa suunnitelmasi.

No, en kyllä nimittäisi omakotitaloamme erillistaloksi, jos samalle tontille nousee toinen talo

Kaupunkien keskustoissa on paljonkin samoilla tonteilla hallinnanjakosopimuksella omakotitaloja. Tunnen kyllä erillistalonimityksen. Erillistaloissa kait yleensä on kyse siitä, että ne kuuluvat samaan yhtiöön. Erillistaloissa maksetaan vastikkeita ym.

 

[iso tontti?]

"Joo, tiedustelu on jo lähtenyt vetämään, mutta henkilö, joka näihin kyselyihin vastaa, on lomalla ja malttamattomana kaikkea pohdimme.

Meillä ei ole erityistä tarvetta pihamaalle: lähellä on paljon puistoja ja olemme aina asuneet tiiviisti (kerrostalossa ja rivitaloissa). Kyse on kompromisseista: kohde on meille riskipelkoisille hiukan kovahintainen, mutta talo on aivan huippu meille - samoin sijainti. Emme hinkua naapureita samalle tontille, mutta kustannussyistä tuohon ratkaisuun voisimme päätyä.

Kun katsoo esim. etuovella myynnissä olevia tontteja, niin kyllä siellä lähdetään jostain 250 neliöstä ja 300-400 neliötä on esim. pääkaupunkiseudulla aika yleinenkin tontti- tai rakennuspaikkakoko. Meidän haavekohteemme sijaitsee vähän "keskisuurta pienemmän" kaupungin keskustassa. Kävelykadulle olisi matkaa 400 metriä."

No jokainen tyylillään. Itse en vain näe mielekkäänä luopua tonttitilasta, jos kohde on liian kallis tai ehkä liian kallis jättäisin sen ostamatta. Eriasia tietysti jos tontti olisi esim. 2ha, jolloin jakamalla siitä saisi 2 1ha tonttia... Toki tuollaisia tontteja ei kaupungeista löydy.

 

[viera.s]

Kannattaa kysellä virallisilta tahoilta eli kaupungin rakennusvalvontavirastosta sekä kiinteistövirastosto tms. kiinteistöistä vastaavasta instanssista näitä asioita. Palstan mutuvastausten perusteella ei isoja päätöksiä pidä tehdä.

Lohkomisesta aiheutuu enemmän kuluja eikä se välttämättä onnistu. Ehkä ihan omalla tontilla voisi kuitenkin olla suurempi arvo, lähinnä sekin kyllä tunne- eikä järkisyistä.

Meillä on kyllä tuore kokemus määräalan lohkomisesta, mutta kyse ei ollut tuollaisesta pikkupläntistä, vaan 2500 neliön tila jaettiin kahdeksi tontiksi asemakaavan mukaisesti. Me siis ostettiin 1250 neliön määräala ja sekin tuntuu aika pieneltä, kun talonpohja on tehtynä. Ei sitä pihaa kuitenkaan niin hirveästi jää, kun talo piti rakentaa melko lailla keskelle tonttia ja se on yksikerroksinen. Onneksi kuitenkin takana metsää, eikä naapureita joka sivulla, niin on vähän yksityisyyttä. Henkilökohtaisesti olen sitä mieltä, että ilman kunnollista omaa pihaa ok-asumisessa ei ole mitään pointtia.

 

[viera.s]

Niin, ja pienehkön kaupungin keskustassa en kyllä usko olevan kovin suurta kysyntää minitontille. Sellaisella alueella saa ison tontin edullisesti kohtuullisen matkan päästä keskustasta, joten harva arvostaa sitä keskeistä sijaintia niin paljon, että on isoja summia valmis maksamaan keskustan postimerkkitontista. Talon rakentaminen maksaa kuitenkin saman verran ja on muuten pirun hankalaa, jos tilaa ympärillä on todella vähän. Meidänkin 1250 neliöinen tontti on tällä hetkellä ääriään myöten täynnä rakennustavaraa ja toistaiseksi tasoittamattomia maakasoja.

Pk-seutu on sitten taas ihan eri juttu ja muistakin suurimmista kaupungeista varmasti keskeistä sijaintia arvostavia löytyy, mutta että pikkukaupungista, no en laskisi tuon suunnitelman varaan vaikka viranomaiset ei estettä laittaisikaan.

 

[ap...]

Tämä on kyllä aika hupaisaa: kun tällä palstalla kysyy jotain, niin aina mukaan eksyy heitä, jotka ottavat kantaa mielipiteen kera. Olen kiinnostunut vain vastauksista kysymyksiin. Etsin siis näin palstan kautta ihmisiä, jotka sattuvat tietämään asioista ja/tai ovat itse tehneet samanlaisen ratkaisun.

Ajatuksissamme on myös rakentaa talon toiseen kerrokseen 1-3 pientä asuntoa vuokrakäyttöön. Vuokralaiset maksaisivat pitkälti asumisemme upeassa keskustaporvaristalossa Lainamme olisi kaksiosainen: toinen osa tavallista asuntolainaa, toinen olisi sijoituslainaa.

 

[ap...]

viera.s - en tarkoittanut sua - kiitos vastauksistasi.

 

[ap...]

Tuo mahdollinen tontin jako ja rakentaminen sille on vain sivujuonne - mahdollisuus. Emmekä toki käytä palstaa ratkaisujemme ykköstukena vaan silkasta uteliaisuudesta ja malttamattomuudesta, kun rakennusvalvonnan henkilö lomailee

 

["Mariska"]

Keskusta-alueella on todennäköisesti asemakaava eikä lohkominen luultavasti onnistu, koska ei voida muodostaa sitovan tonttijaon vastaisia tontteja. Varsinkin kun kyse on noin pienestä tontista.

Toinen vaihtoehto on sitten hakea rakennuslupaa toiselle talolle ja myydä kiinteistöstä määräosa hallinnanjakosopimuksella. Ihan mahdollista, tällöin olette sitten kiinteistössä yhteisomistajia ja jos jompikumpi haluaa jatkossa myydä määräosansa niin hallinnanjakosopimus sitoo myös uutta ostajaa. Huono puoli on se, että sitten on aika naimisissa sen naapurin kanssa - jos sattuu saamaan siihen jonkun hankalan ihmisen.

Ainakin kannattaa tehdä se hallinnanjakosopimus todella huolellisesti.

 

[ap...]

[QUOTE="Mariska";29872764]Keskusta-alueella on todennäköisesti asemakaava eikä lohkominen luultavasti onnistu, koska ei voida muodostaa sitovan tonttijaon vastaisia tontteja. Varsinkin kun kyse on noin pienestä tontista.

Toinen vaihtoehto on sitten hakea rakennuslupaa toiselle talolle ja myydä kiinteistöstä määräosa hallinnanjakosopimuksella. Ihan mahdollista, tällöin olette sitten kiinteistössä yhteisomistajia ja jos jompikumpi haluaa jatkossa myydä määräosansa niin hallinnanjakosopimus sitoo myös uutta ostajaa. Huono puoli on se, että sitten on aika naimisissa sen naapurin kanssa - jos sattuu saamaan siihen jonkun hankalan ihmisen.

Ainakin kannattaa tehdä se hallinnanjakosopimus todella huolellisesti.[/QUOTE]

Tiedossa on, että tontti on muodostanut aiemmin (vielä pari vuotta sitten) viereisen tontin kanssa yhdessä kerrostalotontin, ja tuossa on ollut käytössä hallinnajakosopimus. Molemmat talot ovat 100-vuotiaita eli kaavaa on jossain vaiheessa laiteltu uusiksi. Mutta nyt siis tontti on ihan omansa.

 

["rakentaja"]

Kannattaa selvitellä asia viranomaisten kanssa. Eikä enää puhuta omakotitaloista, vaan erillistaloista niin pienellä tontilla- jos aiot toteuttaa suunnitelmasi.

Kyllä noi ok-taloja on. Se ero erillistalossa ja ok-talossa on hallinnollinen,eli ovatko samaa talonyhtiötä vai ei.

 

["rakentaja"]

No, en kyllä nimittäisi omakotitaloamme erillistaloksi, jos samalle tontille nousee toinen talo

Kaupunkien keskustoissa on paljonkin samoilla tonteilla hallinnanjakosopimuksella omakotitaloja. Tunnen kyllä erillistalonimityksen. Erillistaloissa kait yleensä on kyse siitä, että ne kuuluvat samaan yhtiöön. Erillistaloissa maksetaan vastikkeita ym.

On tärkeää erottaa nimitykset erillistalo ja ok-talo toisistaan, sillä ne ovat juridisesti eri asioita. Mikäli 2 ok-taloa sijaitsee samalla pienellä tontilla ja se tontti on jaettu hallinnonjaolla, niin ei ne todellakaan ole erillistaloja.

 

["rakentaja"]

Tämä on kyllä aika hupaisaa: kun tällä palstalla kysyy jotain, niin aina mukaan eksyy heitä, jotka ottavat kantaa mielipiteen kera. Olen kiinnostunut vain vastauksista kysymyksiin. Etsin siis näin palstan kautta ihmisiä, jotka sattuvat tietämään asioista ja/tai ovat itse tehneet samanlaisen ratkaisun.

Jos kerrot paikkakunnan, niin voin antaa täsmällisen vastauksen. Muuten ei voi vastata. Tontin lohkominen riippuu kunnan rakennusjärjestyksestä ja sen määräyksistä. Monessa kunnassa on määritelty minimitalon sivut(esim eräässä kunnassa 10mx18m), joka on ehtona tontin lohkomiselle.

Kukaan ei kuitenkaan voi taata tontin lohkomista, siellä jos tonttin on vaikka vaikeanmuotoinen tai rakennettava, niin silloin kunnan rakennusvirasto ei suostu lohkomiseen. Eli siitä tontilta pitää oikeasti löytyä järkeä rakennettava osa talolle, jotta paloturvallisuusmääräykset (4m rajasta) täyttyy.
Tosi saa rakentaa lähemmäksikin, mutta suosutumuksella.

Voit pyytää siis koelaskennan (maksaa yleensä 200e) rakennusvirastosta, jos haluat kysyä heitlä, että onnistukko lohkominen.


Mitään estettä ei ole sitten hallinanjaolle,jos asemakaavassa ei ole rajattu asuntojen lukumäärää ja rakennusoikeutta on jäljellä.

Mitä siis asemakaava sanoo asiasta?

 

[siitä vaan]

[QUOTE="Mariska";29872764]Keskusta-alueella on todennäköisesti asemakaava eikä lohkominen luultavasti onnistu, koska ei voida muodostaa sitovan tonttijaon vastaisia tontteja. Varsinkin kun kyse on noin pienestä tontista.

[/QUOTE]

Saahan siihen asemakaavaan haettua aina muutosta ja poikkeamislupaa määräyksistä. Pääkaupunkiseudulla ainakin normihomma, eikä tonttia tarvitse kauaa kaupitella. Jossain pikkukaupungissa tilanne voi tietysti olla toinen.

Jos grynderiksi rupeatte, eli rakentaisitte siihen talon valmiiksi ja myisitte, niin siinä on sitten omat vastuunsa ja riskinsä, mutta voittoakin voisi rapista mukavasti. Ainakin pääkaupunkiseudulla siis.

 

["rakentaja"]

Saahan siihen asemakaavaan haettua aina muutosta ja poikkeamislupaa määräyksistä. Pääkaupunkiseudulla ainakin normihomma, eikä tonttia tarvitse kauaa kaupitella. Jossain pikkukaupungissa tilanne voi tietysti olla toinen.

Jos grynderiksi rupeatte, eli rakentaisitte siihen talon valmiiksi ja myisitte, niin siinä on sitten omat vastuunsa ja riskinsä, mutta voittoakin voisi rapista mukavasti. Ainakin pääkaupunkiseudulla siis.

Asemakaavoihin ei saa muutosta lähes 90% varmuudella. Asemakaavan laadinta on kestänyt yleensä 10v PK-seudulla. Sitä ei pahemmin muuteta. Monesti asemakaavassa ei ole määritetty asuntojen max.lukumäärää, joten luetta vaan sitä asemakaavaa, mitä siinä sanotaan. Ne on netissä tarjolla.

 

["rakentaja"]

Tuo mahdollinen tontin jako ja rakentaminen sille on vain sivujuonne - mahdollisuus. Emmekä toki käytä palstaa ratkaisujemme ykköstukena vaan silkasta uteliaisuudesta ja malttamattomuudesta, kun rakennusvalvonnan henkilö lomailee

Sä voit itse selvittää se netistä 5minuutissa, kun katsot asemakaavaa ja kunnan rakennusjärjstystä. Turhaan vaivaaat rakennusvirastoa.

 

[ap...]

[QUOTE="rakentaja";29873253]Sä voit itse selvittää se netistä 5minuutissa, kun katsot asemakaavaa ja kunnan rakennusjärjstystä. Turhaan vaivaaat rakennusvirastoa.[/QUOTE]

Olen toki selvittänyt netistä kaiken mahdollisen mitä voi siellä selvittää (olen siis nähnyt kartan, johon on merkitty kaavat ja kerrosluvut, rakennusoikeudet ym.) - sehän on päivänselvä asia. Soitin sitten rakennusvalvontaan. Minua kehotettiin tilaamaan viralliset paperit eikä luottamaan mihinkään epäviralliseen.

Tällä hetkellä tiedossa epävirallisesti on, että tontti on kaavamerkinnällä A eikä rakennusoikeutta - siis neliömäärää - ole määritelty.

Mutta edelleen: nämä asiat eivät ratkaise kauppaamme. Ratkaisevaa on se, saako taloon tehdä asuntoa/asuntoja yläkertaan. Tosin sekin on auki, onko se loppujen lopuksi ratkaiseva asia...

 

["rakentaja"]

Olen toki selvittänyt netistä kaiken mahdollisen mitä voi siellä selvittää (olen siis nähnyt kartan, johon on merkitty kaavat ja kerrosluvut, rakennusoikeudet ym.) - sehän on päivänselvä asia. Soitin sitten rakennusvalvontaan. Minua kehotettiin tilaamaan viralliset paperit eikä luottamaan mihinkään epäviralliseen.

Tällä hetkellä tiedossa epävirallisesti on, että tontti on kaavamerkinnällä A eikä rakennusoikeutta - siis neliömäärää - ole määritelty.

Mutta edelleen: nämä asiat eivät ratkaise kauppaamme. Ratkaisevaa on se, saako taloon tehdä asuntoa/asuntoja yläkertaan. Tosin sekin on auki, onko se loppujen lopuksi ratkaiseva asia...

Kyllä ne asemakaavat ovat ihan yhtä ajantasalla netissä kuin rakennusvalvonnassa. En ymmärrä, miksi asemakaava ja -määräykset pitäisi erikseen tilata rakennusvalvonnasta, mutta toki noudata heudän ohjeita, jos he ovat tälläistä keksineet.

Mikäli asemakaavassa tontti on merkitty A, niin siitä ei sitten ole rajoitettu asuntojen lukumäärää. Kyllä kuitenkin aina ne rakennusoikeus on rajattu tontille. Muuten mihintahansa tontille saisi vaikka rakentaa 19-kerroksisen kerrostalon.

Mutta jos tontti on oikeudella A, niin silloin ei pitäisi olla mitään estettä rakentaa yläkertaa ja sinne asuntoja, ellei sitten rakennusta ole määritetty S1:ksi (suojeltava).

 

[ap...]

[QUOTE="rakentaja";29873630]Kyllä ne asemakaavat ovat ihan yhtä ajantasalla netissä kuin rakennusvalvonnassa. En ymmärrä, miksi asemakaava ja -määräykset pitäisi erikseen tilata rakennusvalvonnasta, mutta toki noudata heudän ohjeita, jos he ovat tälläistä keksineet.

Mikäli asemakaavassa tontti on merkitty A, niin siitä ei sitten ole rajoitettu asuntojen lukumäärää. Kyllä kuitenkin aina ne rakennusoikeus on rajattu tontille. Muuten mihintahansa tontille saisi vaikka rakentaa 19-kerroksisen kerrostalon.

Mutta jos tontti on oikeudella A, niin silloin ei pitäisi olla mitään estettä rakentaa yläkertaa ja sinne asuntoja, ellei sitten rakennusta ole määritetty S1:ksi (suojeltava).[/QUOTE]

Joo, suojeltu ei tuo kohde ole. Tien toisella puolella olevat talot ovat.

Kyllä, käskivät tilata paperit - kuulemma 50 euroa maksaa. Ja vähän tuhahteluja sain osakseni, kun viittasin netissä oleviin karttoihin

Olemme noin miettineetkin, että tod näk. kaava A sallii ainakin yläkertaan asuntojen rakentamisen (on asumiskäytössä nytkin).

No, nämä kaikki selviää pikku hiljaa...