Kysykää kiinteistövälittäjältä! Vastaan, kun on tylsää.

[kiinteistövälittäjä]

Kysykää välittäjältä jotakin.

 

[vieras..]

Laitetaanko hintoihin yleensä tinkimisvaraa? Kuinka paljon kehtaa tarjota esim. omakotitalosta. (prosentteina)

 

[ap.]

Laitetaanko hintoihin yleensä tinkimisvaraa? Kuinka paljon kehtaa tarjota esim. omakotitalosta. (prosentteina)

Kyllä laitetaan. Riippuu täysin, missä ok-talo sijaitsee. Monet kohteet eivät ole oikein hinnoiteltuja edes, joten vaikea sanoa. Yleensä kannattaa selvittää kiinteistöissä se OIKEA hintataso alueen toteutuneista kaupoista ja perehtyä näihin kohteisiin (talon kuntoon) ja tarjota tämän hintatason perusteella.

Yleensä kyllä voi tinkiä ainakin -10% ok-taloissa kasvukeskuksissa. Syrjäseuduilla enemmän, kun kysyntää ei ole.

 

[Isämies]

Kyllä laitetaan. Riippuu täysin, missä ok-talo sijaitsee. Monet kohteet eivät ole oikein hinnoiteltuja edes, joten vaikea sanoa. Yleensä kannattaa selvittää kiinteistöissä se OIKEA hintataso alueen toteutuneista kaupoista ja perehtyä näihin kohteisiin (talon kuntoon) ja tarjota tämän hintatason perusteella.

Yleensä kyllä voi tinkiä ainakin -10% ok-taloissa kasvukeskuksissa. Syrjäseuduilla enemmän, kun kysyntää ei ole.

Mitään "oikeaa" hintaahan ei asunnoilla ja kiinteistöillä ole olemassakaan ennen kauppaa. Kunkin kohteen "oikea" hinta kullakin ajan hetkellä on täsmälleen se hinta, jolla siitä on tehdään kaupat. Eli "oikea" hinta määrittyy myyjän ja ostajan välisen neuvottelun tuloksena.

 

[.....]

Mitä seikkoja täytyy ottaa huomioon, kun on ostamassa omakotitaloa? Miten ostaja voi varmistaa, että talo on hyvässä kunnossa (ei homeongelmaa tms)? Mitä kuluja tulee asunnon ostajalle, pankkilainan lisäksi?

 

[ap.]

Mitään "oikeaa" hintaahan ei asunnoilla ja kiinteistöillä ole olemassakaan ennen kauppaa. Kunkin kohteen "oikea" hinta kullakin ajan hetkellä on täsmälleen se hinta, jolla siitä on tehdään kaupat. Eli "oikea" hinta määrittyy myyjän ja ostajan välisen neuvottelun tuloksena.

En ole koskaan kirjoittanutkaan, että asuntolla/kiinteistöllä olisi oikeaa hintaa. Olen puhunut alueen oikeasta hintatasosta, joska suurin kriteeri asunnonmyyntihintaan on sijanti.
Alueella/talonyhtiössä on sen sijaan joku sen hetkiseen markkinatilanteeseen vakiintunut hintataso, jota voi käyttää referenssinä ko asunnon markkinahintaa arvioitaessa.

 

[Isämies]

En ole koskaan kirjoittanutkaan, että asuntolla/kiinteistöllä olisi oikeaa hintaa. Olen puhunut alueen oikeasta hintatasosta, joska suurin kriteeri asunnonmyyntihintaan on sijanti.

Neuvoit kuitenkin, että tavallisesti hinnoissa on "tinkivaraa" ainakin 10%. Eihän tuollaisessa neuvossa ole mitään tolkkua. Tuohan on ihan väärä suunta lähteä haarukoimaan sitä "oikeaa hintaa" (ts. sitä hintaa, jolla kauppa on molempia osapuolia tyydyttävä).

Alueen yleinen hintatasokaan ei ole kovin paljoa parempi lähtökohta, poislukien ne epätyypilliset tilanteet, joissa koko alueen asuntokanta on harvinaisen identtistä. Keskiarvo kun saadaan laskemalla kaikki hinnat yhteen ja jakamalla luku kauppojen määrällä, niin eipä sillä luvulla kovin suurta merkitystä jonkin yksittäisen elävän elämän kohteen kanssa ole.

 

[ap.]

Mitä seikkoja täytyy ottaa huomioon, kun on ostamassa omakotitaloa? Miten ostaja voi varmistaa, että talo on hyvässä kunnossa (ei homeongelmaa tms)? Mitä kuluja tulee asunnon ostajalle, pankkilainan lisäksi?

Ymmärrät varmaan, että tästä aiheesta voisi kirjoittaa kirjan.

Ensinnäkin suosittelen, että palkkaat/hankit itsellesi luotettavan asiantuntijan, joka tarkistaa talon teknisen kunnon. Älä luota myyjän tekemään kuntotarkistusfirmaan.

Noita kosteusvaurioita ei edes kunnon ammattilainen pysty varmuudella selvittämään, vaikka muutamia rakenteita avattasiinkin. Kosteusvaurio on aika olla vaikka jossakin muualla osiossa.

Vaikka rakennuksessa ei olisi juuri nyt home-ongelmaa, se voi olla sinne syntymässä vääränlaisen rakentamisen/korjaamisen tuloksena.

Mun mielestä talon ostaminen on vähän kuin Forrest Gump sanoi: "Elämä on kuin suklaarasia, koskaan ei tiedä mitä saa." Toki kannattaa lukea se suklaarasian aineosat, niin voi yrittää arvata makua.

Pankkilainan lisäksi tulee varainsiirtovero, joko 2% tai 4% ja tietenkin jotain kuluja, jos/kun joutuu avamaan erilaisia sopimuksia (kuten netti yms).

 

[ap.]

Neuvoit kuitenkin, että tavallisesti hinnoissa on "tinkivaraa" ainakin 10%. Eihän tuollaisessa neuvossa ole mitään tolkkua. Tuohan on ihan väärä suunta lähteä haarukoimaan sitä "oikeaa hintaa" (ts. sitä hintaa, jolla kauppa on molempia osapuolia tyydyttävä).

Alueen yleinen hintatasokaan ei ole kovin paljoa parempi lähtökohta, poislukien ne epätyypilliset tilanteet, joissa koko alueen asuntokanta on harvinaisen identtistä. Keskiarvo kun saadaan laskemalla kaikki hinnat yhteen ja jakamalla luku kauppojen määrällä, niin eipä sillä luvulla kovin suurta merkitystä jonkin yksittäisen elävän elämän kohteen kanssa ole.

Kirjoitin, että ns tinkivara on väärä keino selvittää sitä mahdollisesti tarjottavaa hintaa.
Toki yleensä välittäjät lisäävät sen noin +10% ok-taloihin haluttavaan hintaan lisää.
Oikea keino on selvittää järkevää tarjottavaa hintaa on alueen vastaava hintataso. Sen saa selville, kuten kirjoitin tutustumalla myytyihin kohteisiin, niiden kuntoon ja toteutuneeseen hintaan.

Ok-taloa ei arvioida rakennuskustannusten yms perusteella.

 

["Kukka"]

Miten muodostuu kiinteistövälittäjän palkka? Onko käytännöissä eroja eri firmoissa?

 

[Isämies]

Toki yleensä välittäjät lisäävät sen noin +10% ok-taloihin haluttavaan hintaan lisää.
Oikea keino on selvittää järkevää tarjottavaa hintaa on alueen vastaava hintataso. Sen saa selville, kuten kirjoitin tutustumalla myytyihin kohteisiin, niiden kuntoon ja toteutuneeseen hintaan.

Mistä talon ostoa suunnitteleva saa selville nuo mainitsemasi asiat? Tiedän kyllä, mistä selviävät hinnat, rakennusvuodet ja tontin omistussuhteet, mutta missä pääsen tutustumaan myytyjen kiinteistöjen tekniseen kuntoon ja tehtyihin korjauksiin yms.?

Ok-taloa ei arvioida rakennuskustannusten yms perusteella.

Tämä nyt meni huumoriosastolle jo niin vahvasti, että tuskin tarvitsee kommentoida mitään.

 

[ap.]

[QUOTE="Kukka";30142428]Miten muodostuu kiinteistövälittäjän palkka? Onko käytännöissä eroja eri firmoissa?[/QUOTE]

Yleensä on joku peruspalkka + provikat tulokset mukaan.
Jotkut ovat sitten ihan töissä ketjussa omalla toiminimellä (=yrittäjiä).

Kyllä eri firmojen välillä on palkoissa ja prosenteissa suuriakin eroja.

 

["pöllö"]

Jos on monta ostajaehdokasta niin voiko asunnon/mökin myyjä odottaa mikä on paras tarjous ja myydä vai onko tarjoukset hylättävä jos ei hinta miellytä ja otettava se riski että saa vielä huonomman tarjouksen?

 

[kyssäri]

Myydäänkö ns. tarjouskauppakohteet aina pyyntihintaa korkeammalla hinnalla? Noteerataanko pyyntihinnan alle olevia tarjouksia lainkaan?

 

[ap.]

Mistä talon ostoa suunnitteleva saa selville nuo mainitsemasi asiat? Tiedän kyllä, mistä selviävät hinnat, rakennusvuodet ja tontin omistussuhteet, mutta missä pääsen tutustumaan myytyjen kiinteistöjen tekniseen kuntoon ja tehtyihin korjauksiin yms.?



Tämä nyt meni huumoriosastolle jo niin vahvasti, että tuskin tarvitsee kommentoida mitään.

Ennen kuin ostaa sen ok-talon/asunnon, pitää tuntea markkinat ja tehdä taustatyötä.
Kun suunnittelee ostamista, se vaatii etukäteistyötä, että tuntee alueen kohteet, niiden kunnon ja toteutuneen myyntihinnan. Tämä yleensä vaatii, että seuraa aluetta, käy näyttelyissä ja muistissa on talojen myynti-ilmoitukset, dokkarit ja myyntihinnat.

Tätä harrastaa jatkuvasti monet ihmiset.

Siitä on helppo sitten selvittää, mikä hinta kannattaa tarjota. Toki tämä saattaa todellakin erota sitten myyjän ja välittäjän näkemyksestä.

Miten ne rakennuskustannukset sitten pitäisi vaikuttaa myyntihintaan? Jokaisella rakennuttajalla on toiveissa saada ne takas ja tehdä voittoakin, mutta niin ei aina tapahdu. Jos rakennuttaja ei tehnyt virheitä (näitä tapahtuu aina!), niin miksi ostajan pitäisi niistä maksaa?

Jos siis samalla alueella on 2 teknisesti, tasoltaan ja kooltaan vastaavaa kohdetta ja toisen rakentaja on möhlinyt turhaan 100 000e:n edestä (vaikka kunnallistekniikan rakentamisessa, kun on joutunut etsimään putkia), niin pitäisikö sitten toinen talo olla myyntihinnaltaan 100 000e kalliimpi? Miksi ihmeessä?

 

[Isämies]

Ennen kuin ostaa sen ok-talon/asunnon, pitää tuntea markkinat ja tehdä taustatyötä.
Kun suunnittelee ostamista, se vaatii etukäteistyötä, että tuntee alueen kohteet, niiden kunnon ja toteutuneen myyntihinnan. Tämä yleensä vaatii, että seuraa aluetta, käy näyttelyissä ja muistissa on talojen myynti-ilmoitukset, dokkarit ja myyntihinnat.

Ok, voi toimia, mikäli lykkää hankintaa riittävän pitkään, jotta ehtii kerätä itselleen tuollaisen aineiston myydyistä kohteista ja niiden ominaisuuksista. Jos kauppa käy nykytahtiin, niin tuollaisen aineiston keräämiseen mennee muutama vuosi.

Miten ne rakennuskustannukset sitten pitäisi vaikuttaa myyntihintaan?

Täh?! Ei mitenkään tietenkään. Pidin siis koko huomautusta niin humoristisena, että en katsonut sen antavan aihetta kommenttiin.

 

[ap.]

[QUOTE="pöllö";30142470]Jos on monta ostajaehdokasta niin voiko asunnon/mökin myyjä odottaa mikä on paras tarjous ja myydä vai onko tarjoukset hylättävä jos ei hinta miellytä ja otettava se riski että saa vielä huonomman tarjouksen?[/QUOTE]

Osakkeen myynnissä yleensä ei voi jäädä vain odottamaan, koska normaalisti ostotarjouksessa on viimeinen vastauspäivä, jotan ennen pitää vastata tai tarjous umpeutuu. Joskus toki näkee tarjouksia, jossa ei ole aikarajaa. Tälläisiä on toki järjetöntä antaa.
Aina tarjoukseen toki voi vastata ja pyytää lisää aikaa ja pelata näin aikaa.

Kiinteistön myynnissä on aika eri tilanne, koska sitovia ostotarjouksia ei kuitenkaan ole, vain lupauksia.

 

[ap.]

Ok, voi toimia, mikäli lykkää hankintaa riittävän pitkään, jotta ehtii kerätä itselleen tuollaisen aineiston myydyistä kohteista ja niiden ominaisuuksista. Jos kauppa käy nykytahtiin, niin tuollaisen aineiston keräämiseen mennee muutama vuosi.

No ainakin PK-seudulla kauppa käy, joten ei siihen vuosia mene. Yleensä järkevät ihmiset osaa ennakoida, että tulevaisuudessa vaihtavat kotia, joten tutustuvat sitten markkinoihin ja tuleviin alueisiin ja hintatasoon.

Ei se aina edes vaati aikaavievää työtä, vaan nämä tiedot voi kerätä ihan sähköisesti itselle "muistiin".

 

[Isämies]

No ainakin PK-seudulla kauppa käy, joten ei siihen vuosia mene. Yleensä järkevät ihmiset osaa ennakoida, että tulevaisuudessa vaihtavat kotia, joten tutustuvat sitten markkinoihin ja tuleviin alueisiin ja hintatasoon.

Tiedot on kerättävä alueittain, koska esim. Paloheinän kaupoilla ei ole juurikaan merkitystä sille, joka etsii okt:a vaikkapa nyt sitten Laajalahdesta. Ja koska juuri sillä etsityllä alueella ei kuitenkaan tehdä kymmeniä kiinteistökauppoja kuukausitasolla, niin ei se vertailuaineisto ihan hetkessä synny.

Pointtini siis on se, että suurin osa niin osakkeiden kuin kiinteistöjenkin ostajista on valitettavasti aivan liian riippuvainen välittäjän ammattitaidosta kohteen hinnoittelun suhteen (ja tässä todellakin on hajontaa!). Kuten mm. joistakin tämänkin ketjun kommenteista näkyy, ostajat lähestyvät asiaa lähes pelkästään hinta edellä (paljonko siinä on ilmaa, paljonko kannattaa tarjota jne.), kun oikeampi tapa lähestyä asiaa olisi ottaa tarkastelun lähtökohdaksi se kohde itsessään ja sen soveltuvuus omiin tarpeisiin. Pitäisi siis kyetä jättämään huomiotta kaikki tuollaiset 10% tinkivarasäännöt yms. roska, ja keskittyä vain ja ainostaan siihen, mitä se kohde on syönyt (sijainti, tekninen kunto, remontit, materiaalit yms.) ja miten se sopii perheen elämäntilanteeseen muuten (lasten koulut ja vanhempien työpaikat jne.).

 

[vieras...]

Kuinka yleistä on, että ostajat vaativat kuntotarkastuksessa rakenteiden avaamista? Suostuvatko myyjät yleensä sellaiseen?

 

["susu"]

jos olen myyjänä hyväksynyt ok-taloni ostotarjouksen, voinko perua kaupat ilman sanktiota?

 

["..."]

Suostutko ottamaan myyntiin minkälaisen asunnon vain? Mikä on ollut kamalin kohde urallasi?

 

[vierass]

Ammattitaitoiselta vaikutat kuten niin monet välittäjät.. huoh. Se on taloyhtiö, ei taloNyhtiö.

Monelta välittäjältä oon kuullut että nyt pitää asunnot hinnoitella aika jämptisti, ei siis hirveitä tinkivaroja. Järjetöntä antaa mitään tiettyä prosenttia "tinkivaraksi", metsään menee.

 

["xxx"]

No kerrohan mihin hintaan ulosmitattu kiinteistö mmyydään, talon arvo vai enemän? Tarkoitan että onko myyjällä varaa tinkiä vai meneekö siihen hintaan kun menee?

 

[ap.]

Tiedot on kerättävä alueittain, koska esim. Paloheinän kaupoilla ei ole juurikaan merkitystä sille, joka etsii okt:a vaikkapa nyt sitten Laajalahdesta. Ja koska juuri sillä etsityllä alueella ei kuitenkaan tehdä kymmeniä kiinteistökauppoja kuukausitasolla, niin ei se vertailuaineisto ihan hetkessä synny.

Pitäisi siis kyetä jättämään huomiotta kaikki tuollaiset 10% tinkivarasäännöt yms. roska, ja keskittyä vain ja ainostaan siihen, mitä se kohde on syönyt (sijainti, tekninen kunto, remontit, materiaalit yms.) ja miten se sopii perheen elämäntilanteeseen muuten (lasten koulut ja vanhempien työpaikat jne.).

Toki paras tieto on aina alueittain. Kyllä siellä Paloheinässäkin on myyty > 60kpl asuntoja viime vuosina, joten kyllä sitä hintatietoa on saatavilla ihan tavalliselle pulliaisellekin.

Aika monet maksaa toki ylihintaa kohteista, koska ei tiedä hintatasoa. Omistaja yleensä valitsee sen välittäjän, joka uskaltaa lähteä kauppaamaan korkeimmalla hinnalla.

Moni perhe haluaa ostaa perheasunnon vaikka rivarista PK-seudulla koulun lähettyvillä, niin siinä on yli > 1200 kpl vaihtoehtoja. Useimmille on vielä kriteerinä, että asunto on oikein hinnoiteltu, joten ihmiset todellakin haluavat ostaa asunnon hyvällä hinnalla, eivät halua maksaa ilmaa.

Sitten on vielä sijoittajia, jotka katsovat vain hintaa ja talonyhtiön taloudellista tilannetta. Heille merkitsee vain se, millä hinnalla kohde irtoaa ja saako siitä tietyn tuoton.