?
Vieras
http://www.taloussanomat.fi/omatalous/2009/03/15/oliko-tama-euroopan-viimeinen-asuntokupla/20096902/139
Euroopan asuntomarkkinat kärsivät parhaillaan pahimpia kolhujaan vuosikausiin, kun taantuma ja pankkikriisi moukaroivat markkinoita samaan aikaan kahdesta suunnasta.
Taantuma kasvattaa työttömyyttä ja pankkikriisi kiristää lainahanoja, joten ostohalut ovat nyt harvinaisen heikkoja. Myyntipaine ei ole hellittänyt yhtä nopeasti, ja niinpä asuntojen hinnat ovat laskussa.
Asuntomarkkinoiden järkkymiselle ja "ikuisen nousun" katkeamiselle löytyy selkeä peruste talouden taantumasta ja pankkikriisistä.
Yhtä selkeä peruste löytyy ennusteelle, jonka mukaan nyt tyhjenee Euroopan kenties viimeinen asuntokupla. Asuntohintojen ikuiseksi uskottu nousu ei ehkä olekaan ikuista - ei varsinkaan nopeasti ikääntyvässä Euroopassa.
Eurooppa ikääntyy
jo vauhdikkaasti
Euroopan asuntomarkkinoilla on tämän kuplan tyhjennyttyä vastassaan taantumaakin vahvempia voimia, jotka lisäksi painavat hintoja selvästi yhtä suhdannelaskua pitkäaikaisemmin.
Hinnat voivat jäädä polkemaan paikoilleen tai jopa laskea vuosikymmeniä. Syy on yksinkertainen mutta sitäkin vaikuttavampi, nimittäin syntyvyyden laskeminen.
Syntyvyys on Euroopassa laskenut jo vuosia sitten niin matalaksi, että työikäisten osuus väestöstä supistuu jo monessa maassa. Samaan aikaan niin sanottu vanhushuoltosuhde heikkenee kovaa vauhtia. Parin vuosikymmenen kuluttua EU-maiden väkimäärä alkaa laskea.
Väestön ikääntyminen vaikuttaa vääjäämättä asuntomarkkinoiden toimintaan. Kysyntä heikkenee, kun työikäinen väestö alkaa supistua ja se heikkenee vielä lisää, kun koko väkimäärä taittuu laskuun.
Näin ennustaa esimerkiksi tutkimusyhtiö Stratfor Euroopan asuntomarkkinoiden erittäin pitkäaikaisia näkymiä koskevassa tutkimuksessaan. Maailmanpolitiikan analysointiin erikoistuneen yhtiön analyysejä lukevat huolellisesti muun muassa maailman poliittiset johtajat ja suursijoittajat.
Väestön hupeneminen
heikentää kysyntää
EU:n tilastoviranomaisen, Eurostatin mukaan väkimäärä kasvaa koko 27 jäsenmaan unionissa enää 2030-luvulle. Sen jälkeen alkaa alamäki. Työikäisen väestön harveneminen alkaa paljon aiemmin, moni maa on Suomen tavoin tässä vaiheessa jo nyt.
Eurostatin tuoreimpien väestöennusteiden mukaan EU-maiden niin sanottu vanhushuoltosuhde on nyt noin 25 prosenttia. Tämä tarkoittaa, että jokaista eläkeikäistä kansalaista kohti on kolme työikäistä.
[zoom]
Klikkaa graafi suuremmaksi
Näissä väestötilastoissa eläkeikäisiä ovat yli 65-vuotiaat ja työikäisiä 15-65-vuotiaat.
Eläke- ja työikäisten suhde heikkenee nopeasti, 10-15 vuoden kuluttua työikäisiä on enää kaksi jokaista eläkeikäistä kohti ja vuonna 2050 heitä on yhtä monta. Suomessa eläke- ja työikäisten suhde heikkenee Eurostatin mukaan nopeiten.
Väestökehitys luo tutkimusyhtiö Stratforin mukaan pitkälle tulevaisuuteen ulottuvia varjoja Euroopan asuntomarkkinoiden näkymille. Yhtiö arvioi asuntohintojen painuvan laskuun sen jälkeen, kun työikäinen väestö ja myöhemmin koko väkimäärä ovat kääntyneet laskuun.
Eläkeläisten
muuttoaalto
Asuntojen hintakehitys voi tulevaisuuden Euroopassa vaihdella suuresti, niin kuin se on kulloistenkin muuttoliikkeiden ja muoti-ilmiöiden mukaan tehnyt ennenkin.
Yksi Euroopan ikääntymisen käynnistämä asuntomarkkinoiden trendi on Stratforin mukaan ollut nähtävissä jo ennen tätä kriisiä.
Länsi- ja Pohjois-Euroopan varakkaat eläkeläiset vyöryivät sankoin joukoin Etelä- ja Itä-Euroopan asuntomarkkinoille ostamaan eläkevuosien asuntoja itselleen Espanjan, Portugalin ja Bulgarian kaltaisista maista. Nämä ostot osaltaan kasvattivat kuplaa.
Nyt eläkeläistenkin asunto-ostot ovat hiljentyneet ja moni lomaparatiisi on kokenut poikkeuksellisen voimakasta hintojen laskua.
Tämä aurinkorantojen lasku voi Stratforin mukaan osoittautua ohimeneväksi, jos varakkaat eläkeläiset jatkavat taantuman jälkeen muuttoliikettään etelän ja idän köyhemmille lomaseuduille.
Jos trendi jatkuu, olisi tämä Stratforin mukaan omiaan kasvattamaan hintojen laskupainetta Länsi-Euroopassa.
Hinnat laskevat yhtiön mukaan melko varmasti niissä Länsi-Euroopan maissa, joista kasvava joukko eläkeläisiä myy asuntojaan muuttaakseen lämpimämpiin maihin ja samaan aikaan uusia asuntoja tarvitsevien nuorten perheiden määrä supistuu.
Hintojen laskukierre
kiristää lainahanoja
Asuntohintojen polkeminen paikoillaan tai painuminen pitkäaikaiseen laskuun voi ensi alkuun kuulostaa hyvältä uutiselta ensiasuntoa ostavien korvissa. Asia ei kuitenkaan ole näin yksioikoinen, arvioi Stratfor.
Yhtiön mukaan asuntokauppoja rahoittavat pankit joutuvat arvioimaan laina-asiakkaidensa velanmaksukyvyn ja asuntojen vakuusarvon paljon aiempaa tiukemmin perustein, jos ne olettavat asuntojen jatkossa menettävän arvoaan.
Jos pankit kiristävät asuntorahoituksen ehtoja tuntuvasti, voi tämä Stratforin mukaan sulkea kasvavan osan ensiasunnon ostajista kokonaan asuntomarkkinoiden ulkopuolelle.
Tämä taas voimistaisi asuntohintojen todennäköistä laskukierrettä.
Eurooppa tarvitsisi
150 miljoonaa muuttajaa
Ainoa keino pysäyttää Euroopan työikäisen väestön ja lopulta koko väkimäärän supistuminen on Stratforin mukaan erittäin laajaksi nopeasti kasvatettava maahanmuutto.
Yhtiö ei kuitenkaan usko, että muuttoliikkeestä on asuntomarkkinoiden sen enempää kuin Euroopan taloudenkaan tukijaksi.
Eurooppa tarvitsee Stratforin mukaan vuoteen 2050 mennessä peräti 150 miljoonaa maahanmuuttajaa alueen ulkopuolelta edes ylläpitääkseen eläke- ja työikäisten suhteen nykyisellään.
Yhtiö ei usko, että Eurooppa kykenee henkisesti tai poliittisesti vastaanottamaan tuollaista määrää muuttajia.
Asuntojen hinnat voivat
laskea satoja vuosia
Väestörakenteen ja asuntomarkkinoiden yhteyttä on tutkittu runsaasti jo ennen Stratforin analyysiä. Ehkä yleisimmin aiheesta esitetty esimerkki on 1700- ja 1800-luvun vaihteen Hollannista.
[zoom]
Klikkaa graafi suuremmaksi
Amsterdamin väkimäärä supistui voimakkaasti vuosina 1795-1815 sillä seurauksella, että asuntojen hinnat ja vuokrat laskivat voimakkaasti. Asuntojen reaalihinnat ja reaalinen vuokrataso olivat vielä vuonna 1914 hieman alemmalla tasolla kuin ne olivat olleet vuonna 1650.
Asuntohintojen painuminen jopa vuosikymmeniä kestävään laskuun ei ole siis pelkästään synkän mielikuvituksen tuottamaa hourailua. Näin on aiemmin tapahtunut keskellä vilkkainta Länsi-Eurooppaa, ja pian sama voi toistua vielä laajemmalla alueella.
Suurten ikäluokkien
mittainen asuntokupla
Väestön ikääntymisen ja asuntomarkkinoiden yhteyttä on tutkittu runsaasti myös Yhdysvalloissa. Etelä-Kalifornian yliopiston tutkijat julkaisivat vuonna 2007 laajan tutkimuksen ikääntymisen vaikutuksista asuntokauppoihin.
Vuosien 1995-2000 asuntokauppoihin perustunut tutkimus osoitti niin sanottujen suurten ikäluokkien synnyttäneen asuntomarkkinoille eräänlaisen yhden suuren sukupolven mittaisen asuntokuplan.
Tutkimuksen otsikko Ageing Baby Boomers and the Generational Housing Bubble (suomeksi suunnilleen Suurten ikäluokkien ikääntyminen ja sukupolven mittainen asuntokupla) kuvaa ilmiötä osuvasti.
Tutkimuksen perusteella asuntomarkkinoilla on sitä enemmän myyjiä ja sitä vähemmän ostajia mitä iäkkäämmäksi väki vanhenee. Tästä taas seuraa hintojen painuminen sitä varmempaan laskuun mitä suuremmaksi hyvin iäkkäiden kansalaisten osuus koko kansasta kohoaa.
Yhdysvallat elpyy
Eurooppaa varmemmin
Johtopäätös Yhdysvaltain asuntomarkkinoiden pitkäaikaisista näkymistä on täsmälleen sama kuin se, jonka tutkimusyhtiö Stratfor nyt esittää Euroopan tulevaisuudesta.
Ilmeisesti Euroopan ja Yhdysvaltojen pitkäaikaisissa näkymissä on vain yksi ero.
Yhdysvaltain väkimäärä jatkaa kasvuaan vielä vuosikymmeniä sen jälkeenkin, kun Euroopan asukasluku on taittunut laskuun.
Yhdysvalloissa asuntomarkkinoiden kysyntä toisin sanoen palaa tarjontaa suuremmaksi luultavasti taas tämän kriisin jälkeen, kun taas Euroopassa näin ei välttämättä käy.
Euroopan asuntomarkkinat kärsivät parhaillaan pahimpia kolhujaan vuosikausiin, kun taantuma ja pankkikriisi moukaroivat markkinoita samaan aikaan kahdesta suunnasta.
Taantuma kasvattaa työttömyyttä ja pankkikriisi kiristää lainahanoja, joten ostohalut ovat nyt harvinaisen heikkoja. Myyntipaine ei ole hellittänyt yhtä nopeasti, ja niinpä asuntojen hinnat ovat laskussa.
Asuntomarkkinoiden järkkymiselle ja "ikuisen nousun" katkeamiselle löytyy selkeä peruste talouden taantumasta ja pankkikriisistä.
Yhtä selkeä peruste löytyy ennusteelle, jonka mukaan nyt tyhjenee Euroopan kenties viimeinen asuntokupla. Asuntohintojen ikuiseksi uskottu nousu ei ehkä olekaan ikuista - ei varsinkaan nopeasti ikääntyvässä Euroopassa.
Eurooppa ikääntyy
jo vauhdikkaasti
Euroopan asuntomarkkinoilla on tämän kuplan tyhjennyttyä vastassaan taantumaakin vahvempia voimia, jotka lisäksi painavat hintoja selvästi yhtä suhdannelaskua pitkäaikaisemmin.
Hinnat voivat jäädä polkemaan paikoilleen tai jopa laskea vuosikymmeniä. Syy on yksinkertainen mutta sitäkin vaikuttavampi, nimittäin syntyvyyden laskeminen.
Syntyvyys on Euroopassa laskenut jo vuosia sitten niin matalaksi, että työikäisten osuus väestöstä supistuu jo monessa maassa. Samaan aikaan niin sanottu vanhushuoltosuhde heikkenee kovaa vauhtia. Parin vuosikymmenen kuluttua EU-maiden väkimäärä alkaa laskea.
Väestön ikääntyminen vaikuttaa vääjäämättä asuntomarkkinoiden toimintaan. Kysyntä heikkenee, kun työikäinen väestö alkaa supistua ja se heikkenee vielä lisää, kun koko väkimäärä taittuu laskuun.
Näin ennustaa esimerkiksi tutkimusyhtiö Stratfor Euroopan asuntomarkkinoiden erittäin pitkäaikaisia näkymiä koskevassa tutkimuksessaan. Maailmanpolitiikan analysointiin erikoistuneen yhtiön analyysejä lukevat huolellisesti muun muassa maailman poliittiset johtajat ja suursijoittajat.
Väestön hupeneminen
heikentää kysyntää
EU:n tilastoviranomaisen, Eurostatin mukaan väkimäärä kasvaa koko 27 jäsenmaan unionissa enää 2030-luvulle. Sen jälkeen alkaa alamäki. Työikäisen väestön harveneminen alkaa paljon aiemmin, moni maa on Suomen tavoin tässä vaiheessa jo nyt.
Eurostatin tuoreimpien väestöennusteiden mukaan EU-maiden niin sanottu vanhushuoltosuhde on nyt noin 25 prosenttia. Tämä tarkoittaa, että jokaista eläkeikäistä kansalaista kohti on kolme työikäistä.
[zoom]
Klikkaa graafi suuremmaksi
Näissä väestötilastoissa eläkeikäisiä ovat yli 65-vuotiaat ja työikäisiä 15-65-vuotiaat.
Eläke- ja työikäisten suhde heikkenee nopeasti, 10-15 vuoden kuluttua työikäisiä on enää kaksi jokaista eläkeikäistä kohti ja vuonna 2050 heitä on yhtä monta. Suomessa eläke- ja työikäisten suhde heikkenee Eurostatin mukaan nopeiten.
Väestökehitys luo tutkimusyhtiö Stratforin mukaan pitkälle tulevaisuuteen ulottuvia varjoja Euroopan asuntomarkkinoiden näkymille. Yhtiö arvioi asuntohintojen painuvan laskuun sen jälkeen, kun työikäinen väestö ja myöhemmin koko väkimäärä ovat kääntyneet laskuun.
Eläkeläisten
muuttoaalto
Asuntojen hintakehitys voi tulevaisuuden Euroopassa vaihdella suuresti, niin kuin se on kulloistenkin muuttoliikkeiden ja muoti-ilmiöiden mukaan tehnyt ennenkin.
Yksi Euroopan ikääntymisen käynnistämä asuntomarkkinoiden trendi on Stratforin mukaan ollut nähtävissä jo ennen tätä kriisiä.
Länsi- ja Pohjois-Euroopan varakkaat eläkeläiset vyöryivät sankoin joukoin Etelä- ja Itä-Euroopan asuntomarkkinoille ostamaan eläkevuosien asuntoja itselleen Espanjan, Portugalin ja Bulgarian kaltaisista maista. Nämä ostot osaltaan kasvattivat kuplaa.
Nyt eläkeläistenkin asunto-ostot ovat hiljentyneet ja moni lomaparatiisi on kokenut poikkeuksellisen voimakasta hintojen laskua.
Tämä aurinkorantojen lasku voi Stratforin mukaan osoittautua ohimeneväksi, jos varakkaat eläkeläiset jatkavat taantuman jälkeen muuttoliikettään etelän ja idän köyhemmille lomaseuduille.
Jos trendi jatkuu, olisi tämä Stratforin mukaan omiaan kasvattamaan hintojen laskupainetta Länsi-Euroopassa.
Hinnat laskevat yhtiön mukaan melko varmasti niissä Länsi-Euroopan maissa, joista kasvava joukko eläkeläisiä myy asuntojaan muuttaakseen lämpimämpiin maihin ja samaan aikaan uusia asuntoja tarvitsevien nuorten perheiden määrä supistuu.
Hintojen laskukierre
kiristää lainahanoja
Asuntohintojen polkeminen paikoillaan tai painuminen pitkäaikaiseen laskuun voi ensi alkuun kuulostaa hyvältä uutiselta ensiasuntoa ostavien korvissa. Asia ei kuitenkaan ole näin yksioikoinen, arvioi Stratfor.
Yhtiön mukaan asuntokauppoja rahoittavat pankit joutuvat arvioimaan laina-asiakkaidensa velanmaksukyvyn ja asuntojen vakuusarvon paljon aiempaa tiukemmin perustein, jos ne olettavat asuntojen jatkossa menettävän arvoaan.
Jos pankit kiristävät asuntorahoituksen ehtoja tuntuvasti, voi tämä Stratforin mukaan sulkea kasvavan osan ensiasunnon ostajista kokonaan asuntomarkkinoiden ulkopuolelle.
Tämä taas voimistaisi asuntohintojen todennäköistä laskukierrettä.
Eurooppa tarvitsisi
150 miljoonaa muuttajaa
Ainoa keino pysäyttää Euroopan työikäisen väestön ja lopulta koko väkimäärän supistuminen on Stratforin mukaan erittäin laajaksi nopeasti kasvatettava maahanmuutto.
Yhtiö ei kuitenkaan usko, että muuttoliikkeestä on asuntomarkkinoiden sen enempää kuin Euroopan taloudenkaan tukijaksi.
Eurooppa tarvitsee Stratforin mukaan vuoteen 2050 mennessä peräti 150 miljoonaa maahanmuuttajaa alueen ulkopuolelta edes ylläpitääkseen eläke- ja työikäisten suhteen nykyisellään.
Yhtiö ei usko, että Eurooppa kykenee henkisesti tai poliittisesti vastaanottamaan tuollaista määrää muuttajia.
Asuntojen hinnat voivat
laskea satoja vuosia
Väestörakenteen ja asuntomarkkinoiden yhteyttä on tutkittu runsaasti jo ennen Stratforin analyysiä. Ehkä yleisimmin aiheesta esitetty esimerkki on 1700- ja 1800-luvun vaihteen Hollannista.
[zoom]
Klikkaa graafi suuremmaksi
Amsterdamin väkimäärä supistui voimakkaasti vuosina 1795-1815 sillä seurauksella, että asuntojen hinnat ja vuokrat laskivat voimakkaasti. Asuntojen reaalihinnat ja reaalinen vuokrataso olivat vielä vuonna 1914 hieman alemmalla tasolla kuin ne olivat olleet vuonna 1650.
Asuntohintojen painuminen jopa vuosikymmeniä kestävään laskuun ei ole siis pelkästään synkän mielikuvituksen tuottamaa hourailua. Näin on aiemmin tapahtunut keskellä vilkkainta Länsi-Eurooppaa, ja pian sama voi toistua vielä laajemmalla alueella.
Suurten ikäluokkien
mittainen asuntokupla
Väestön ikääntymisen ja asuntomarkkinoiden yhteyttä on tutkittu runsaasti myös Yhdysvalloissa. Etelä-Kalifornian yliopiston tutkijat julkaisivat vuonna 2007 laajan tutkimuksen ikääntymisen vaikutuksista asuntokauppoihin.
Vuosien 1995-2000 asuntokauppoihin perustunut tutkimus osoitti niin sanottujen suurten ikäluokkien synnyttäneen asuntomarkkinoille eräänlaisen yhden suuren sukupolven mittaisen asuntokuplan.
Tutkimuksen otsikko Ageing Baby Boomers and the Generational Housing Bubble (suomeksi suunnilleen Suurten ikäluokkien ikääntyminen ja sukupolven mittainen asuntokupla) kuvaa ilmiötä osuvasti.
Tutkimuksen perusteella asuntomarkkinoilla on sitä enemmän myyjiä ja sitä vähemmän ostajia mitä iäkkäämmäksi väki vanhenee. Tästä taas seuraa hintojen painuminen sitä varmempaan laskuun mitä suuremmaksi hyvin iäkkäiden kansalaisten osuus koko kansasta kohoaa.
Yhdysvallat elpyy
Eurooppaa varmemmin
Johtopäätös Yhdysvaltain asuntomarkkinoiden pitkäaikaisista näkymistä on täsmälleen sama kuin se, jonka tutkimusyhtiö Stratfor nyt esittää Euroopan tulevaisuudesta.
Ilmeisesti Euroopan ja Yhdysvaltojen pitkäaikaisissa näkymissä on vain yksi ero.
Yhdysvaltain väkimäärä jatkaa kasvuaan vielä vuosikymmeniä sen jälkeenkin, kun Euroopan asukasluku on taittunut laskuun.
Yhdysvalloissa asuntomarkkinoiden kysyntä toisin sanoen palaa tarjontaa suuremmaksi luultavasti taas tämän kriisin jälkeen, kun taas Euroopassa näin ei välttämättä käy.
